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篇名: 川普如何選擇房地產做投資(一)
作者: tomhuang	日期: 2007.12.26　　天氣: 　心情:

川普如何選擇房地產做投資(一)

川普世界大樓如今是全球最豪華的住宅大廈之一，享有五星級的評價。裡面許多單位的公寓都有傭人房、燒木頭的壁爐，以及挑高十六英尺的天花板。一套四房的公寓要價一千三百五十萬美元。這棟建築極為成功，建築融資貸款早在到期之前就用賣房子的錢還清了。

諷刺的是，川普世界大樓竣工之後，當初因為這棟建築擋住他們的視野而反對工程的人，有一部分跑來買下其中的單位，理由是高級的建造品質與視野比較好。

原則1：願意為精華地段多付一點

喬治有話說：精明的人多付一點
也許最能夠看出為了一筆不動產，多付一點的例子，發生在一九六二年，我的職業生涯初期，當時我在替戈德曼與迪羅倫佐這兩位百萬富翁做事，是他們的律師。由於他們被視為最積極的不動產購買人，每天都會有幾十份的列表送到他們手上。我有一部分的工作就是過濾這些報價，徵求戈德曼的意見，看他對哪個案子有興趣。有一天，一個穿著不太整齊的老掮客跑進我的辦公室，遞給我一張縐巴巴的紙，上面列著布魯克林高地(Brooklyn Heights)有一棟公寓房子要出售，賣主是原建造人，擁有那棟公寓長達四十年的屋主。要價是八十六萬美元，這在當時是很大一筆錢。我不曉得這個數目是多是少，不過我曉得布魯克林高地是值得擁有的好區，因此我把那張單子拿進戈德曼的辦公室。我告訴他，那名掮客是個「無名小卒」，我懷疑他能夠拿出什麼值錢的案子來，不過我認為值得拿進去給戈德曼過目。

戈德曼迅速掃視那張單子，然後開口說：「喬治，問出這個仲介把這棟公寓的資料拿給幾個人過目。我照他的吩咐去做，再回到戈德曼的辦公室報告說：「他曉得你是布魯克林頭號的房地產買家，所以你是頭一個曉得這個案子的人。」聽完我的報告，戈德曼吩咐我說：「我對這筆房地產無所不知，包括公寓的型態、租金、蓋得怎麼樣、經營如何等，我一直試著神不知鬼不覺地把它買下來，總是不成。如果這張單子流到市場上去，一場競標就會發生，我希望避免這種情形，不惜任何代價。你出去告訴那個仲介說，我這個古怪的委託人願意付一百萬美金買下那筆房地產。」我回答他說：「索爾，那棟建築他們才開價八十六萬美元，所以也許你可以用八十二萬五千美元就買到手，為什麼要出價一百萬美元？」戈德曼堅持我照他的指示去做。我懇求他說：「我要怎麼讓這位仲介明白你開的價格為何這麼高？」戈德曼說：「拜託，你是律師，有點創意。」

我回去見這位仲介，他還坐在我的辦公室裡等著，我說：「我的委託人很中意這筆房地產，但是有一個嚴重的問題。你開價太低了！」仲介以為他聽錯了，便說：「動作快一點的話，也許你可以花八十二萬美元買到。」我答覆他說：「你搞錯了，除非你把價格提高到一百萬美元，否則我的委託人不感興趣。」這位仲介一臉的茫然，問道：「為什麼八十六萬美元就買得到的房地產，有人願意出一百萬美元去買？」我答道：「我的委託人是個行為異常的百萬富翁，他認為不到一百萬美元的東西都配不上他。所以，如果你回頭拿買賣契約來找我，指明要一百萬美元的購買價格，我被授權可以跟你簽約，馬上付你十萬美元的訂金。不過，我建議你動作快點，搶在我的委託人恢復正常之前就來。」

翌日，那名仲介拿著合約回來，我代表簽約，把訂金付給他。驚人的事是，在產權過戶之前，戈德曼已經從銀行拿到該筆房地產的一順位房貸，金額一百四十萬美元──那筆房地產就有那麼好。就這樣，戈德曼這下子不但擁有他覬覦已久的建築，還有四十萬美元落袋。看似離譜的價格，其實是便宜得不可思議的一筆買賣。戈德曼寧願多付一點，以確保那筆房地產不會在市場上公開。這裡無異給小型投資人上了一堂很棒的課。如果直覺告訴你，有一筆不動產注定屬於你，這筆不動產嚴重被低估，大膽一點，別管開價多少！

市場上永遠存在著對精華地段的需求，為了取得精華地段人們總是願意多付一點錢。你得避免落入陷阱，不要光看本地不動產市場的平均銷售價格，如果多付點錢可以得到保證，要心甘情願「加點錢」。換句話說，所謂「市場平均價格」的房地產，乃是根據與整個鄰近社區相關的有限資訊算出來的，而非根據某筆房地產的價值推算出來的，這筆房地產可能大小剛好令人滿意，地點又比較好。你可能要多付五○%到一○○%，才能在好地段買到一筆好的房地產；如果能吸引到優於一般水平的房客或買主，如果能夠提高那塊地皮的價值，從中謀取最大值，它就值那筆錢。

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